Ausweisung des Mieters

Rückgabeanspruch des Vermieters

Nach Beendigung des Mietverhältnisses hat der Mieter das Mietobjekt dem Vermieter gemäss OR 267 zurückzugeben (vertraglicher Rückgabeanspruch). Ist der Vermieter auch Eigentümer des Mietobjektes hat er zudem einen dinglichen Rückgabeanspruch gemäss ZGB 641.

Ausweisungsbefehl

Mittels Ausweisungsbefehl befiehlt die Ausweisungsbehörde dem Mieter das Mietobjekt zu räumen. Lebt der Mieter diesem Befehl nicht nach, wird im Kanton Zürich das Gemeinde- resp. Stadtammannamt auf Verlangen des Vermieters die Räumung zwangsweise vollstrecken (vgl. ZH ZPO 307).

Ausweisungsverfahren

Die Gestaltung des Ausweisungsverfahrens ist grundsätzlich den Kantonen überlassen (OR 274). Gemäss ZH ZPO steht für Erlangung des Ausweisungsbefehls entweder das ordentliche Verfahren (mit Klageeinleitung bei der Schlichtungsbehörde) oder das Befehlsverfahren vor dem Einzelrichter im summarischen Verfahren gemäss ZPO 222 ff. offen.

Voraussetzung ordentliches Verfahren

Rückgabeanspruch ist entstanden

Voraussetzungen Befehlsverfahren

  • Rückgabeanspruch
  • klares Recht und sofort beweisbare Verhältnisse (ZPO 222 Ziff. 2)
  • gemäss umstrittener bundesgerichtlicher Rechtsprechung nur bei ausserordentlichen Kündigungen möglich (vgl. BGE 132 III 747)
  • verlangt der Vermieter im summarischen Verfahren vor dem Einzelrichter (Befehlsverfahren) die Ausweisung und der Mieter ficht die Kündigung bei der Schlichtungsbehörde an (ordentliches Verfahren), überweist die Schlichtungsbehörde das Verfahren an den Einzelrichter und dieser überprüft auch die Gültigkeit der Kündigung (OR 274g)