Begriffe

Mietvertrag

Vertragliche Vereinbarung zwischen Mieter und Vermieter betreffend:

• Überlassung einer Sache (bewegliche oder unbewegliche),
• zum Gebrauch durch den Mieter,
• gegen Entgelt.

» Informationen zum Mietvertrag im Allgemeinen

Befristetes Mietverhältnis

• Mietverhältnis endet mit Ablauf der vereinbarten Dauer, Eintritt des vereinbarten Termins oder Eintritt des vereinbarten Ereignisses.
• Eine ausserordentliche Kündigung ist möglich.

Unbefristetes Mietverhältnis

Das Mietverhältnis hat keinen Endtermin, sondern wird erst mittels ordentlicher oder ausserordentlicher Kündigung beendet.

Wohnräume

Räume, die nach ihrem vertraglich vereinbarten Zweck dem Wohnen dienen sollen und somit für den dauernden Aufenthalt von Personen geeignet sind.

» Informationen zur Wohnungsmiete

Geschäftsräume

• Räumlichkeiten, die dem Betrieb eines Gewerbes oder der Ausübung einer beruflichen Tätigkeit dienen sollen
• Achtung: Parkplätze, andere unbebaute Plätze, Garagen und Hobbyräume sind weder Wohn- noch Geschäftsräume, sondern (andere) unbewegliche Sachen.

» Informationen zur Miete von Geschäftsräumen

Andere unbewegliche Sachen

• Alle jene unbeweglichen Mietobjekte, die nicht unter den Begriff der Wohn- oder Geschäftsräume fallen.
• Unterstehen weder dem Schutz vor missbräuchlichen Mietzinsen (OR 269 ff.), noch dem Kündigungsschutz (OR 271 ff.).
• Werden sie zusammen mit Wohn- oder Geschäftsräumen vermietet, teilen sie deren rechtliches Schicksal (OR 253a Abs. 1).

Kündigung

• Willenserklärung einer Vertragspartei, dass sie das Mietverhältnis beenden will.
• Ordentliche Kündigung: Kündigung unter Einhaltung der gesetzlichen resp. vertraglichen Fristen und Termine.
• Ausserordentliche Kündigung: Kündigung ohne Einhaltung der gesetzlichen resp. vertraglichen Fristen und Termine

Nichtigkeit der Kündigung (OR 266o)

• Bei Verletzung von Formvorschriften und grundlegenden Mängeln.
• Die Kündigung wird rechtlich so behandelt, als ob sie überhaupt nicht ausgesprochen worden wäre.
• Kann jederzeit geltend gemacht werden.
• Ist von Amtes wegen zu beachten.

Unwirksamkeit der Kündigung

• Bei Fehlen der vertraglichen oder gesetzlichen Voraussetzungen zur Kündigung.
• Wird gleich behandelt wie die Nichtigkeit einer Kündigung.

Anfechtbarkeit der Kündigung

• Allgemeiner Verstoss gegen Treu und Glauben oder Vorliegen eines Anfechtungsgrundes nach OR 271a führt zur Anfechtbarkeit.
  • » Kündigungsschutz bei der Miete von Wohn- und Geschäftsräumen
• Muss innert 30 Tagen seit Erhalt bei der Schlichtungsbehörde geltend gemacht werden.
• Bei verspätetem Anfechtungsbegehren, wird die Kündigung für gültig erklärt.

Vorzeitige Rückgabe des Mietobjektes

Gibt der Mieter das Mietobjekt an den Vermieter zurück, ohne die Kündigungsfrist oder -termin einzuhalten, wird von der sog. vorzeitigen Rückgabe des Mietobjektes gesprochen. Der Vermieter hat das Mietobjekt jedenfalls zurückzunehmen. Der Mieter haftet aber grundsätzlich für die Mietzinse und andere Verpflichtungen aus dem Mietvertrag bis zum nächsten ordentlichen Kündigungstermin, wenn er dem Vermieter nicht einen zumutbaren und zahlungsfähigen Ersatzmieter vorschlagen kann (» Nachmieter / Ersatzmieter).